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房地产市场,崩盘?企稳!
chinacir.com.cn   2010年4月7日      文字大小:[ ]  收藏本页

2009年12月份召开的中央经济工作会议明确提出2010年将“增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求。”可以看出,今年国家调控房地产业的基调在去年的中央经济工作会议时就已确定——重民生、抑投机。这就意味着政府将继续加大对房地产市场的调控力度。

从去年的中央经济工作会议之后,截止到目前政府接连出台了一系列调控房地产市场的政策,基本内容都是围绕重民生、抑投机这一主题展开,旨在增加住房供给、加快保障性及普通性住房建设、加强市场监控力度、抑制投资投机性购房需求等。而所有这些调控政策的源动力则来源于房价的过快上涨。

近期网上出现的“楼市崩盘时间表”的帖子引起了网友热议,华经纵横咨询有限公司认为崩盘之说言过其实,我国的房地产市场不会出现类似日本的崩盘现象。原因虽然有政府的控制力、市场广度、人口结构等多种原因,但最重要的原因还要归根于两国的国情差异。日本属于完全的市场经济,而中国的市场经济是在国家宏观调控下的市场经济,中国政府干预市场的能力远远高于日本。因此在国家对银行和企业有效的控制作用下,能够出台政策进行强有力的调控。

虽然我国的房地产市场不会复制日本的历史,但是仍足以说明一定的问题:我国的房地产市场确实已经隐藏了很大的潜在风险,需要引起我们高度的重视。过高的房价已经使得房地产泡沫越来越大。国家应该审时度势,加大监管力度,适时挤压泡沫,使其慢慢破碎,实现房地产市场的软着陆,避免重蹈日本房地产市场的覆辙。

鉴于房地产市场的价格走势与调控政策力度的关系,今后房地产调控政策力度的大小与频繁度将在很大程度上取决于房价的市场表现。如果房价企稳,或出现更理想的稳中有降的发展态势,则国家调控政策的力度会相应温和;反之如果房价依旧大幅度上涨,则政府会出台更加严厉的调控甚至打压政策。

从房地产市场的供给情况来看,由于去年下半年新开工面积尚未形成有效供给,因此我们预计今年上半年房屋库存仍将处在较低位置,房屋供给紧张的局面短期内难以改变。供需关系是决定价格的主要因素,因此,在供给远不能满足需求的情况下,虽然国家调控政策起到一定的抑制作用,但是2010年房价将依旧坚挺。但同时应该注意到,供需虽然是决定价格的主要因素,但在中国的房地产市场,还有决定价格的更为重要的因素--房地产投机。数据显示,掌握在投机者手中的房源有百万套之多,试想一下,如果这些房子释放出来的话,能够解决至少三百万人口的住房问题(这里以三口之家计算)。看一下中国房地产市场的空房率就能够意识到目前投机因素对房地产市场价格的扭曲作用之大。因此,要解决我国房地产市场目前的高房价问题,更为重要的应该在加大保障性住房建设力度的同时,将重点放在“抑投机”上。我们认为目前政府针对银行出台的政策并不能从根本上抑制投资,原因在于政府本身并不能确定应该对个人购买的第几套房进行限制,政府担心如果将政策定的过于严格,会导致房价的大幅下跌从而出现不可收拾的局面。

因此,从政府近期出台的一系列政策可以看出,我国政府正在寻找一个平衡点—一个既不能让房价过快上涨,又不能让房价过快下跌的点。由于没有经验可循,因此政府可以说目前正处于两难境地,只能是摸着石头过河,边适时出台一些政策边看效果,最终实现房地产市场价格的企稳回落至正常水平。

因此在短期内,国家新的调控政策仍将渐次出台,并且会继续将重点放在货币政策和土地政策上。同时我们也坚信,由于房地产是我国国民经济的支柱产业,国家会引导其健康发展,因此短期内出台更加紧缩的政策的可能性也不是很大,因此我们预计未来出台的政策将主要是在国十一条的框架下进行细化和落实。从长期来看,我们相信中国政府必将找到上述平衡点,使得房地产市场走向健康发展的道路。